Un bailleur peut-il être considéré comme auteur fonctionnel d'une infraction à la loi sur le logement ?

Le 20 février 2025, le tribunal de première instance de La Haye (Rechtbank Den Haag) a rendu un jugement dans une affaire traitée par Chloë Karlas concernant une amende administrative pour infraction à la loi sur le logement (Huisvestingswet). En l'espèce, le bailleur avait été considéré à tort comme contrevenant.

De quoi s'agissait-il ?

Un propriétaire avait loué un logement à La Haye à trois personnes. Lors d'un contrôle, un inspecteur a constaté que le logement n'était pas occupé par trois, mais par treize personnes. Le logement autonome avait ainsi été transformé en logement non autonome sans qu'une autorisation ait été accordée à cet effet, ce qui est contraire au règlement sur le logement (Huisvestingsverordening) et à la loi sur le logement. Le collège municipal (bourgmestre et échevins) a infligé au propriétaire, en tant qu'auteur fonctionnel (functioneel dader) de l'infraction, une amende administrative de 10 000 €.

L'existence d'une infraction à la loi sur le logement n'était pas contestée entre les parties. Les parties étaient toutefois en désaccord sur la question de savoir si l'infraction constatée pouvait être imputée au propriétaire en tant qu'auteur fonctionnel, au regard du respect ou non de son devoir de vigilance.

Le propriétaire du logement considéré à tort comme auteur fonctionnel

Le tribunal a estimé que l'infraction reprochée au propriétaire était directement liée à l'usage du logement. En règle générale, le propriétaire d'un logement peut disposer de cet usage de son logement, même s'il l'a donné en location. Il en résulte que, selon le tribunal, il disposait d'un pouvoir de disposition (beschikkingsmacht) sur l'usage de son logement.

Dans cette affaire, la question était toutefois de savoir si le propriétaire avait accepté l'infraction. Le tribunal répond à cette question par la négative. Le propriétaire avait conclu avec trois personnes un contrat de bail stipulant expressément que la sous-location n'était pas autorisée. Dix semaines plus tard, un inspecteur a constaté lors d'un contrôle que le logement était occupé par 13 personnes. Le propriétaire n'avait pas connaissance de cette infraction, mais il a fait évacuer le logement peu après en avoir été informé.

Le tribunal n'a pas non plus suivi l'argument du collège municipal selon lequel le propriétaire n'aurait pas suffisamment surveillé l'usage du logement. Au cours de la brève période écoulée entre le contrat de bail et l'inspection, trois visites du logement avaient eu lieu (par le propriétaire, l'agent immobilier et un technicien), au cours desquelles rien d'anormal n'avait été constaté. L'absence de comptes rendus directs de ces visites n'a pas été jugée déterminante par le tribunal, compte tenu de la brièveté de la période. Le tribunal a estimé que la période de location était en l'espèce si brève que, même si aucun contrôle n'avait été effectué, cela ne suffirait pas à lui seul pour conclure que le propriétaire avait manqué à son devoir de vigilance. Il manquait en l'espèce des circonstances supplémentaires justifiant une telle conclusion.

Selon le tribunal, le collège municipal n'a donc pas suffisamment démontré que l'infraction constatée pouvait être imputée au propriétaire en tant qu'auteur fonctionnel pour manquement à son devoir de vigilance. Le recours a été accueilli et l'amende administrative annulée.

L'étendue de ce devoir de vigilance et la question de savoir si des contrôles doivent être effectués peuvent varier d'un cas à l'autre et dépendent également des indices dont le bailleur dispose ou non.

Commentaire de Fabian van Hal

Ce jugement s'inscrit dans la lignée de décisions antérieures, y compris celles de la juridiction administrative suprême, la Section du contentieux administratif du Conseil d'État (Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State). Fabian van Hal a rédigé un commentaire (en néerlandais) sur cette question à la suite d'une décision de la Section du contentieux administratif du Conseil d'État.

Dans cette affaire également, une amende avait été infligée aux propriétaires du logement pour suroccupation. Même si le bailleur n'a pas commis lui-même l'infraction, il peut néanmoins se voir infliger une amende à ce titre s'il pouvait disposer de l'infraction et l'a acceptée.

Le juge considère souvent que le pouvoir de disposition n'est pas contestable. Après tout, en tant que propriétaire d'un logement, on a en règle générale la possibilité d'empêcher une infraction. Il en va autrement de l'acceptation d'une infraction. Depuis le 31 mai 2023, le juge administratif s'aligne sur l'interprétation pénale de la notion d'auteur fonctionnel. Il est ainsi devenu beaucoup plus difficile d'établir l'acceptation d'une infraction par le propriétaire d'un logement, comme il ressort également du jugement du 20 février 2025. Nous avons déjà publié un blog (en néerlandais) à ce sujet.

Dans son commentaire, Fabian van Hal conclut qu'il ne découle pas non plus de la jurisprudence de la juridiction administrative suprême une obligation générale de contrôle. Dans cette affaire non plus, il n'était pas établi que les bailleurs connaissaient le nombre d'occupants. Si les bailleurs n'ont pas et ne peuvent avoir connaissance d'une infraction, ils ne sont en principe pas non plus tenus de contrôler leur logement. Il peut en aller autrement s'ils ont reçu des indices d'une infraction en cours dans leur logement.

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Cette traduction est fournie à titre purement informatif. En cas de divergence ou de doute quant à son interprétation, la version néerlandaise de cette page prévaut.