Kan een verhuurder worden aangemerkt als functioneel dader van overtreding van de huisvestingswet?
Op 20 februari 2025 heeft de Rechtbank Den Haag uitspraak gedaan in een zaak van Chloë Karlas over een bestuurlijke boete voor het overtreden van de Huisvestingswet. In dit geval is de verhuurder ten onrechte als overtreder aangemerkt.
Waar ging deze zaak over?
Een eigenaar verhuurde een woning in Den Haag aan drie personen. In het kader van een handhavingsactie constateerde een inspecteur dat in de woning niet drie, maar dertien personen woonden. Hierdoor was de zelfstandige woonruimte omgezet in een onzelfstandige woonruimte zonder dat daarvoor een vergunning was afgegeven, dat is in strijd met de Huisvestingsverordening en de Huisvestingswet. Het college van burgemeester en wethouders legde de eigenaar als functioneel dader van de overtreding een bestuurlijke boete van € 10.000,- op.
Dat sprake was van een overtreding van de Huisvestingswet, was geen punt van geschil tussen partijen. Partijen verschilden echter van mening over de vraag of de geconstateerde overtreding aan de eigenaar kon worden toegerekend als functioneel dader, in verband met het al dan niet hebben voldaan aan zijn zorgplicht.
Woningeigenaar ten onrechte als functioneel dader aangemerkt
De rechtbank oordeelde dat de overtreding waarvoor de eigenaar was aangeschreven, direct verband houdt met het gebruik van de woning. Een woningeigenaar kan in de regel beschikken over een dergelijk gebruik van zijn woning, ook als hij deze heeft verhuurd. Dit maakt dat hij naar oordeel van de rechtbank beschikkingsmacht had over het gebruik van zijn woning.
In deze zaak ging het echter om de vraag of de eigenaar de overtreding had aanvaard. Die vraag beantwoordt de rechtbank ontkennend. De eigenaar was een huurovereenkomst aangegaan met drie personen, waarin expliciet was opgenomen dat onderverhuur niet was toegestaan. Tien weken later constateerde een inspecteur tijdens een handhavingsactie dat de woning door 13 personen werd bewoond. De eigenaar was niet op de hoogte van die overtreding, maar heeft kort nadat hij daarvan op de hoogte was gesteld, de woning ontruimd.
Evenmin volgde de rechtbank het betoog van het college van burgemeester en wethouders dat de eigenaar onvoldoende toezicht zou hebben gehouden op het gebruik van de woning. In een korte periode tussen de huurovereenkomst en de inspectie hebben drie huisbezoeken plaatsgevonden (door de eigenaar, de makelaar en een monteur), waarbij geen opmerkelijkheden werden waargenomen. Het ontbreken van directe verslagen van de huisbezoeken werd door de rechtbank, gezien de korte periode, niet als doorslaggevend beschouwd. De rechtbank oordeelde dat de huurperiode in deze zaak dusdanig kort was, dat ook als er nog geen enkele controle zou zijn geweest, dit op zichzelf onvoldoende zou zijn voor de conclusie dat de eigenaar zijn zorgplicht zou hebben geschonden. Aanvullende omstandigheden die een dergelijke conclusie rechtvaardigen, ontbraken in deze zaak.
Het college van burgemeester en wethouders heeft naar oordeel van de rechtbank dan ook onvoldoende aangetoond dat de geconstateerde overtreding aan de eigenaar kon worden toegerekend als functioneel dader omdat hij niet voldaan zou hebben aan zijn zorgplicht. Het beroep is gegrond verklaard en de bestuurlijke boete vernietigd.
Hoe ver die zorgplicht reikt en of controles moeten plaatsvinden, kan van geval tot geval verschillen en hangt ook af van de signalen waarover een verhuurder al dan niet beschikt.
Annotatie Fabian van Hal
Deze uitspraak is lijn met eerdere uitspraken en ook met de uitspraken van de hoogste bestuursrechter, de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Fabian schreef over deze materie een annotatie, naar aanleiding van een uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.
Ook in die zaak werd aan de eigenaren van de woning een boete opgelegd vanwege de overbewoning. Ondanks dat de verhuurder de overtreding niet zelf heeft begaan, kan hij wel daarvoor een boete krijgen als hij over de overtreding kon beschikken en de overtreding heeft aanvaard.
De rechter oordeelt vaak dat de beschikkingsmacht niet ter discussie staat. Als eigenaar van een woning heb je immers in de regel de mogelijkheid om een overtreding tegen te gaan. Dat ligt anders waar het gaat om de aanvaarding van een overtreding. Sinds 31 mei 2023 sluit de bestuursrechter aan bij de strafrechtelijke invulling van het functioneel daderschap. Dat heeft ervoor gezorgd dat het een heel stuk moeilijk wordt om de aanvaarding van een overtreding door een woningeigenaar vast te stellen, zoals dus ook blijkt uit de uitspraak van 20 februari 2025. Daarover verscheen op onze site al eerder een blog.
In zijn annotatie concludeert Fabian dat uit de rechtspraak van de hoogste bestuursrechter ook geen algemene controleplicht volgt. Ook in deze zaak bleek niet dat de verhuurders op de hoogte waren van het aantal bewoners. Als verhuurders niet weten of kunnen weten van een overtreding, hoeven ze in beginsel hun woning ook niet te controleren. Dat kan anders zijn als zij wel signalen hebben ontvangen over een overtreding die zich in hun huis afspeelt. .
Advies of bijstand nodig over de Huisvestingswet?
Heeft u een (voornemen tot) bestuurlijke boete ontvangen op grond van de Huisvestingswet en/of een Huisvestingsverordening, neem dan zo spoedig mogelijk contact met ons op. Ons kantoor kan u bijstaan zowel in de zienswijzefase, als in de bezwaar- en beroepsprocedure.
Daarnaast kan ons kantoor u ook van advies voorzien gericht op het voorkomen van discussies met bestuursorganen, zogenaamd compliance-advies.
