هل يمكن اعتبار المؤجر فاعلًا وظيفيًا لمخالفة قانون الإسكان؟

في 20 فبراير 2025، أصدرت محكمة الدرجة الأولى في لاهاي (Rechtbank Den Haag) حكمًا في قضية تولتها كلوي كارلاس (Chloë Karlas) تتعلق بغرامة إدارية بسبب مخالفة قانون الإسكان (Huisvestingswet). وفي هذه القضية، اعتُبر المؤجر مخالفًا دون وجه حق.

ما موضوع هذه القضية؟

أجّر مالك مسكنًا في لاهاي لثلاثة أشخاص. وفي إطار عملية رقابة، تبيّن لمفتش أن المسكن لا يقطنه ثلاثة أشخاص، بل ثلاثة عشر شخصًا. وبذلك تحوّل المسكن المستقل إلى مسكن غير مستقل دون أن يُمنح ترخيص بذلك، وهو ما يخالف لائحة الإسكان (Huisvestingsverordening) وقانون الإسكان. وفرض المجلس التنفيذي للبلدية (رئيس البلدية والأعضاء التنفيذيون) على المالك، بصفته فاعلًا وظيفيًا (functioneel dader) للمخالفة، غرامة إدارية قدرها 10.000 يورو.

لم يكن وجود مخالفة لقانون الإسكان محل نزاع بين الطرفين. غير أن الطرفين اختلفا حول ما إذا كان يمكن إسناد المخالفة الثابتة إلى المالك بصفته فاعلًا وظيفيًا، فيما يتعلق بوفائه أو عدم وفائه بواجب العناية.

اعتبار مالك المسكن فاعلًا وظيفيًا دون وجه حق

رأت المحكمة أن المخالفة التي طولب المالك بسببها ترتبط ارتباطًا مباشرًا باستخدام المسكن. وكقاعدة عامة، يستطيع مالك المسكن أن يتحكم في هذا الاستخدام لمسكنه، حتى لو كان قد أجّره. وهذا ما يجعل له، في رأي المحكمة، سلطة التصرف (beschikkingsmacht) في استخدام مسكنه.

غير أن المسألة في هذه القضية كانت ما إذا كان المالك قد قَبِل المخالفة. وتجيب المحكمة عن هذه المسألة بالنفي. فقد أبرم المالك عقد إيجار مع ثلاثة أشخاص نُص فيه صراحةً على عدم السماح بالإيجار من الباطن. وبعد عشرة أسابيع، تبيّن لمفتش خلال عملية رقابة أن المسكن يقطنه 13 شخصًا. ولم يكن المالك على علم بهذه المخالفة، لكنه أخلى المسكن بعد وقت قصير من إبلاغه بها.

كما لم تأخذ المحكمة بحجة المجلس التنفيذي للبلدية بأن المالك لم يراقب استخدام المسكن مراقبة كافية. ففي الفترة القصيرة بين عقد الإيجار والتفتيش، أُجريت ثلاث زيارات للمسكن (من قِبل المالك، والوكيل العقاري، وفني)، لم يُلاحظ خلالها أي شيء لافت. ولم تعتبر المحكمة غياب تقارير مباشرة عن الزيارات أمرًا حاسمًا، نظرًا لقصر الفترة. ورأت المحكمة أن مدة الإيجار في هذه القضية كانت قصيرة إلى حد أنه حتى لو لم تُجرَ أي رقابة، فإن ذلك وحده لا يكفي للاستنتاج بأن المالك أخلّ بواجب العناية. وفي هذه القضية غابت الظروف الإضافية التي تبرر مثل هذا الاستنتاج.

ومن ثم، في رأي المحكمة، لم يُثبت المجلس التنفيذي للبلدية إثباتًا كافيًا أن المخالفة الثابتة يمكن إسنادها إلى المالك بصفته فاعلًا وظيفيًا لعدم وفائه بواجب العناية. وقُبل الطعن وأُلغيت الغرامة الإدارية.

قد يختلف نطاق واجب العناية هذا، وما إذا كان يجب إجراء رقابة، من حالة إلى أخرى، ويتوقف أيضًا على المؤشرات المتاحة أو غير المتاحة للمؤجر.

تعليق فابيان فان هال (Fabian van Hal)

يتماشى هذا الحكم مع قرارات سابقة، ومع قرارات المحكمة الإدارية العليا، قسم القضاء الإداري في مجلس الدولة (Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State). وقد كتب فابيان فان هال تعليقًا (باللغة الهولندية) حول هذه المسألة على إثر قرار صادر عن قسم القضاء الإداري في مجلس الدولة.

وفي تلك القضية أيضًا فُرضت غرامة على مالكي المسكن بسبب الاكتظاظ. فعلى الرغم من أن المؤجر لم يرتكب المخالفة بنفسه، فإنه يجوز تغريمه بسببها إذا كان بإمكانه التصرف في المخالفة وقَبِلها.

كثيرًا ما يرى القاضي أن سلطة التصرف ليست محل نقاش. ففي نهاية المطاف، يملك مالك المسكن، كقاعدة عامة، إمكانية منع المخالفة. أما قبول المخالفة فأمر مختلف. فمنذ 31 مايو 2023، يتبع القاضي الإداري التفسير الجنائي للفاعلية الوظيفية. وقد جعل ذلك تحديد قبول مالك المسكن للمخالفة أصعب بكثير، كما يتبيّن أيضًا من الحكم الصادر في 20 فبراير 2025. وقد نشرنا سابقًا مدونة (باللغة الهولندية) حول هذا الموضوع.

يخلص فابيان فان هال في تعليقه إلى أنه لا يُستمد من الاجتهاد القضائي للمحكمة الإدارية العليا أيضًا واجب عام بالرقابة. ففي تلك القضية أيضًا لم يتبيّن أن المؤجرين كانوا يعرفون عدد القاطنين. وإذا كان المؤجرون لا يعرفون بالمخالفة ولا يمكنهم معرفتها، فلا يتعين عليهم، من حيث المبدأ، أن يراقبوا مسكنهم. وقد يختلف الأمر إذا كانوا قد تلقوا مؤشرات على مخالفة تحدث في مسكنهم.

هل تحتاجون إلى مشورة أو مساعدة تتعلق بقانون الإسكان؟

إذا تلقيتم غرامة إدارية (أو إشعارًا بنية فرضها) بموجب قانون الإسكان و/أو لائحة الإسكان، تواصلوا معنا في أقرب وقت ممكن. فيمكن لمكتبنا مساعدتكم في مرحلة الملاحظات وكذلك في إجراءات الاعتراض الإداري والطعن أمام القضاء الإداري. 

فضلًا عن ذلك، يمكن لمكتبنا أيضًا تقديم المشورة لكم بهدف تجنب النزاعات مع الهيئات الإدارية (المشورة في مجال الامتثال التنظيمي أو compliance).

هذه الترجمة مقدَّمة لأغراض إعلامية فقط. وفي حال وجود أي اختلاف أو شك في التفسير، تكون النسخة الهولندية من هذه الصفحة هي المرجع المعتمد.