Kann ein Vermieter als funktionaler Täter eines Verstoßes gegen das Wohnraumgesetz angesehen werden?

Am 20. Februar 2025 erließ das Gericht erster Instanz Den Haag (Rechtbank Den Haag) ein Urteil in einer Sache von Chloë Karlas über ein Verwaltungsbußgeld wegen eines Verstoßes gegen das Wohnraumgesetz (Huisvestingswet). In diesem Fall wurde der Vermieter zu Unrecht als Zuwiderhandelnder angesehen.

Worum ging es in dieser Sache?

Ein Eigentümer vermietete eine Wohnung in Den Haag an drei Personen. Im Rahmen einer Kontrollmaßnahme stellte ein Kontrolleur fest, dass in der Wohnung nicht drei, sondern dreizehn Personen wohnten. Damit war die abgeschlossene Wohnung in eine nicht abgeschlossene Wohnung umgewandelt worden, ohne dass dafür eine Genehmigung erteilt worden war, was gegen die Wohnraumverordnung (Huisvestingsverordening) und das Wohnraumgesetz verstößt. Das Kollegium von Bürgermeister und Beigeordneten verhängte gegen den Eigentümer als funktionalen Täter (functioneel dader) des Verstoßes ein Verwaltungsbußgeld von 10.000 €.

Dass ein Verstoß gegen das Wohnraumgesetz vorlag, war zwischen den Parteien unstreitig. Die Parteien stritten jedoch darüber, ob der festgestellte Verstoß dem Eigentümer als funktionalem Täter zugerechnet werden konnte, im Zusammenhang mit der Frage, ob er seine Sorgfaltspflicht erfüllt hatte oder nicht.

Eigentümer der Wohnung zu Unrecht als funktionaler Täter angesehen

Das Gericht war der Auffassung, dass der Verstoß, für den der Eigentümer in Anspruch genommen worden war, in unmittelbarem Zusammenhang mit der Nutzung der Wohnung steht. In der Regel kann der Eigentümer einer Wohnung über diese Nutzung seiner Wohnung verfügen, auch wenn er sie vermietet hat. Dies führt nach Auffassung des Gerichts dazu, dass er über die Nutzung seiner Wohnung Verfügungsmacht (beschikkingsmacht) hatte.

In dieser Sache ging es jedoch um die Frage, ob der Eigentümer den Verstoß in Kauf genommen hatte. Das Gericht verneint diese Frage. Der Eigentümer hatte mit drei Personen einen Mietvertrag geschlossen, in dem ausdrücklich festgelegt war, dass eine Untervermietung nicht gestattet ist. Zehn Wochen später stellte ein Kontrolleur bei einer Kontrollmaßnahme fest, dass die Wohnung von 13 Personen bewohnt wurde. Der Eigentümer hatte von diesem Verstoß keine Kenntnis, räumte die Wohnung aber kurz nachdem er darüber informiert worden war.

Auch dem Argument des Kollegiums von Bürgermeister und Beigeordneten, der Eigentümer habe die Nutzung der Wohnung nicht ausreichend überwacht, folgte das Gericht nicht. In dem kurzen Zeitraum zwischen dem Mietvertrag und der Kontrolle fanden drei Besuche in der Wohnung statt (durch den Eigentümer, den Makler und einen Techniker), bei denen nichts Auffälliges festgestellt wurde. Das Fehlen unmittelbarer Berichte über die Besuche hielt das Gericht angesichts des kurzen Zeitraums nicht für entscheidend. Das Gericht war der Auffassung, dass die Mietdauer in dieser Sache so kurz war, dass selbst dann, wenn keine Kontrolle stattgefunden hätte, dies allein nicht für die Schlussfolgerung ausreichen würde, der Eigentümer habe seine Sorgfaltspflicht verletzt. In dieser Sache fehlten zusätzliche Umstände, die eine solche Schlussfolgerung rechtfertigen würden.

Nach Auffassung des Gerichts hat das Kollegium von Bürgermeister und Beigeordneten daher nicht ausreichend nachgewiesen, dass der festgestellte Verstoß dem Eigentümer als funktionalem Täter zugerechnet werden konnte, weil er seine Sorgfaltspflicht nicht erfüllt habe. Der Klage wurde stattgegeben und das Verwaltungsbußgeld aufgehoben.

Der Umfang dieser Sorgfaltspflicht und die Frage, ob Kontrollen durchgeführt werden müssen, können von Fall zu Fall unterschiedlich sein und hängen auch davon ab, über welche Anhaltspunkte der Vermieter verfügt oder nicht.

Anmerkung von Fabian van Hal

Dieses Urteil steht im Einklang mit früheren Entscheidungen und auch mit denen des obersten Verwaltungsgerichts, der Abteilung Verwaltungsrechtsprechung des Staatsrats (Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State). Fabian van Hal hat zu dieser Thematik anlässlich einer Entscheidung der Abteilung Verwaltungsrechtsprechung des Staatsrats eine Anmerkung (auf Niederländisch) verfasst.

Auch in jener Sache wurde gegen die Eigentümer der Wohnung wegen Überbelegung ein Bußgeld verhängt. Auch wenn der Vermieter den Verstoß nicht selbst begangen hat, kann gegen ihn dennoch ein Bußgeld verhängt werden, wenn er über den Verstoß verfügen konnte und ihn in Kauf genommen hat.

Das Gericht geht oft davon aus, dass die Verfügungsmacht nicht streitig ist. Schließlich hat man als Eigentümer einer Wohnung in der Regel die Möglichkeit, einen Verstoß zu verhindern. Anders verhält es sich mit der Inkaufnahme eines Verstoßes. Seit dem 31. Mai 2023 schließt sich das Verwaltungsgericht der strafrechtlichen Auslegung der funktionalen Täterschaft an. Dadurch ist es wesentlich schwieriger geworden, die Inkaufnahme eines Verstoßes durch den Eigentümer einer Wohnung festzustellen, wie auch aus dem Urteil vom 20. Februar 2025 hervorgeht. Wir haben dazu bereits früher einen Blog (auf Niederländisch) veröffentlicht.

In seiner Anmerkung kommt Fabian van Hal zu dem Schluss, dass sich aus der Rechtsprechung des obersten Verwaltungsgerichts auch keine allgemeine Kontrollpflicht ergibt. Auch in jener Sache hatte sich nicht ergeben, dass die Vermieter die Zahl der Bewohner kannten. Wissen die Vermieter von einem Verstoß nichts und können sie davon auch nichts wissen, müssen sie ihre Wohnung grundsätzlich auch nicht kontrollieren. Dies kann anders sein, wenn sie sehr wohl Hinweise auf einen in ihrer Wohnung stattfindenden Verstoß erhalten haben.

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Darüber hinaus kann unsere Kanzlei Sie auch beraten, um Streitigkeiten mit Verwaltungsorganen zu vermeiden (Beratung im Bereich der Regelkonformität bzw. Compliance).

Diese Übersetzung dient ausschließlich Informationszwecken. Bei Abweichungen oder Zweifeln hinsichtlich der Auslegung ist die niederländische Fassung dieser Seite maßgeblich.