Czy wynajmującego można uznać za sprawcę funkcjonalnego naruszenia ustawy o mieszkalnictwie?

20 lutego 2025 roku sąd pierwszej instancji w Hadze (Rechtbank Den Haag) wydał wyrok w sprawie prowadzonej przez Chloë Karlas, dotyczącej administracyjnej kary pieniężnej za naruszenie ustawy o mieszkalnictwie (Huisvestingswet). W tej sprawie wynajmującego niesłusznie uznano za sprawcę naruszenia.

Czego dotyczyła ta sprawa?

Właściciel wynajął lokal mieszkalny w Hadze trzem osobom. W ramach kontroli inspektor stwierdził, że w lokalu nie mieszkały trzy, lecz trzynaście osób. Tym samym samodzielny lokal mieszkalny został przekształcony w lokal niesamodzielny bez udzielenia stosownego zezwolenia, co jest sprzeczne z rozporządzeniem mieszkaniowym (Huisvestingsverordening) i ustawą o mieszkalnictwie. Zarząd gminy (burmistrz i radni) nałożył na właściciela, jako sprawcę funkcjonalnego (functioneel dader) naruszenia, administracyjną karę pieniężną w wysokości 10.000 €.

To, że doszło do naruszenia ustawy o mieszkalnictwie, nie było między stronami sporne. Strony różniły się natomiast co do tego, czy stwierdzone naruszenie można przypisać właścicielowi jako sprawcy funkcjonalnemu, w związku z dochowaniem lub niedochowaniem przez niego obowiązku staranności.

Właściciel lokalu niesłusznie uznany za sprawcę funkcjonalnego

Sąd uznał, że naruszenie, za które pociągnięto właściciela do odpowiedzialności, pozostaje w bezpośrednim związku z korzystaniem z lokalu. Z reguły właściciel lokalu może decydować o takim sposobie korzystania ze swojego lokalu, nawet jeśli go wynajął. Sprawia to, że zdaniem sądu miał on władztwo (beschikkingsmacht) nad sposobem korzystania ze swojego lokalu.

W tej sprawie chodziło jednak o to, czy właściciel zaakceptował naruszenie. Sąd odpowiada na to pytanie przecząco. Właściciel zawarł z trzema osobami umowę najmu, w której wyraźnie postanowiono, że podnajem jest niedozwolony. Dziesięć tygodni później inspektor stwierdził podczas kontroli, że lokal jest zamieszkiwany przez 13 osób. Właściciel nie wiedział o tym naruszeniu, ale opróżnił lokal wkrótce po tym, jak został o nim poinformowany.

Sąd nie podzielił również argumentu zarządu gminy, że właściciel nie nadzorował w wystarczającym stopniu sposobu korzystania z lokalu. W krótkim okresie między zawarciem umowy najmu a inspekcją lokal był trzykrotnie odwiedzany (przez właściciela, pośrednika w obrocie nieruchomościami i technika) i nie zauważono niczego niepokojącego. Brak bezpośrednich sprawozdań z tych wizyt nie został uznany przez sąd za rozstrzygający, biorąc pod uwagę krótki okres. Sąd uznał, że okres najmu w tej sprawie był tak krótki, iż nawet gdyby nie przeprowadzono żadnej kontroli, samo to nie wystarczałoby do wniosku, że właściciel nie dochował obowiązku staranności. W tej sprawie brakowało dodatkowych okoliczności uzasadniających taki wniosek.

Zdaniem sądu zarząd gminy nie wykazał zatem w wystarczającym stopniu, że stwierdzone naruszenie można przypisać właścicielowi jako sprawcy funkcjonalnemu z powodu niedochowania obowiązku staranności. Skarga została uwzględniona, a administracyjna kara pieniężna uchylona.

Zakres tego obowiązku staranności i to, czy należy przeprowadzać kontrole, może różnić się w zależności od sprawy i zależy również od sygnałów, którymi wynajmujący dysponuje lub nie.

Komentarz Fabiana van Hala

Wyrok ten jest zgodny z wcześniejszymi orzeczeniami, a także z orzecznictwem najwyższego sądu administracyjnego – Wydziału Sądownictwa Administracyjnego Rady Stanu (Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State). Fabian van Hal napisał glosę (w języku niderlandzkim) na ten temat w związku z orzeczeniem Wydziału Sądownictwa Administracyjnego Rady Stanu.

Również w tamtej sprawie nałożono karę pieniężną na właścicieli lokalu z powodu przeludnienia. Choć wynajmujący nie popełnił naruszenia sam, może jednak zostać za nie ukarany, jeżeli mógł decydować o naruszeniu i je zaakceptował.

Sąd często uznaje, że władztwo nie jest przedmiotem sporu. Jako właściciel lokalu ma się bowiem z reguły możliwość zapobieżenia naruszeniu. Inaczej jest w przypadku akceptacji naruszenia. Od 31 maja 2023 roku sąd administracyjny stosuje prawnokarną wykładnię sprawstwa funkcjonalnego. W rezultacie znacznie trudniej jest ustalić akceptację naruszenia przez właściciela lokalu, co wynika również z wyroku z 20 lutego 2025 roku. Opublikowaliśmy już wcześniej wpis (w języku niderlandzkim) na ten temat.

W swojej glosie Fabian van Hal stwierdza, że z orzecznictwa najwyższego sądu administracyjnego nie wynika również ogólny obowiązek kontroli. Również w tamtej sprawie nie okazało się, że wynajmujący znali liczbę mieszkańców. Jeżeli wynajmujący nie wiedzą i nie mogą wiedzieć o naruszeniu, co do zasady nie muszą też kontrolować swojego lokalu. Może być inaczej, jeżeli otrzymali sygnały o naruszeniu, do którego dochodzi w ich lokalu.

Potrzebują Państwo porady lub pomocy w związku z ustawą o mieszkalnictwie?

Jeżeli otrzymali Państwo (zawiadomienie o zamiarze nałożenia) administracyjną karę pieniężną na podstawie ustawy o mieszkalnictwie lub rozporządzenia mieszkaniowego, prosimy o jak najszybszy kontakt z nami. Nasza kancelaria może Państwa wspierać zarówno na etapie przedstawiania stanowiska, jak i w postępowaniach w sprawie sprzeciwu administracyjnego i skargi do sądu. 

Ponadto nasza kancelaria może również doradzać Państwu w celu uniknięcia sporów z organami administracji (doradztwo w zakresie zgodności z przepisami, czyli compliance).

Niniejsze tłumaczenie ma charakter wyłącznie informacyjny. W razie rozbieżności lub wątpliwości co do wykładni rozstrzygająca jest wersja niderlandzka niniejszej strony.