¿Puede considerarse a un arrendador autor funcional de una infracción de la Ley de Vivienda?
El 20 de febrero de 2025, el tribunal de primera instancia de La Haya (Rechtbank Den Haag) dictó sentencia en un asunto de Chloë Karlas relativo a una multa administrativa por infracción de la Ley de Vivienda (Huisvestingswet). En este caso, se consideró indebidamente infractor al arrendador.
¿De qué trataba este asunto?
Un propietario alquiló una vivienda en La Haya a tres personas. En el marco de una actuación de control, un inspector constató que en la vivienda no vivían tres, sino trece personas. Con ello, la vivienda independiente se había transformado en una vivienda no independiente sin que se hubiera concedido una licencia para ello, lo que es contrario a la Ordenanza de Vivienda (Huisvestingsverordening) y a la Ley de Vivienda. La junta de gobierno municipal (alcalde y concejales) impuso al propietario, como autor funcional (functioneel dader) de la infracción, una multa administrativa de 10.000 €.
Que existiera una infracción de la Ley de Vivienda no era objeto de controversia entre las partes. Sin embargo, las partes discrepaban sobre si la infracción constatada podía imputarse al propietario como autor funcional, en relación con el cumplimiento o no de su deber de diligencia.
Propietario de la vivienda considerado indebidamente autor funcional
El tribunal consideró que la infracción por la que se había requerido al propietario guarda relación directa con el uso de la vivienda. Por regla general, el propietario de una vivienda puede disponer de dicho uso de su vivienda, aunque la haya alquilado. Ello hace que, a juicio del tribunal, tuviera poder de disposición (beschikkingsmacht) sobre el uso de su vivienda.
Sin embargo, en este asunto se trataba de la cuestión de si el propietario había aceptado la infracción. El tribunal responde negativamente a esta cuestión. El propietario había celebrado un contrato de arrendamiento con tres personas en el que se establecía expresamente que no se permitía el subarrendamiento. Diez semanas después, un inspector constató durante una actuación de control que la vivienda estaba habitada por 13 personas. El propietario no tenía conocimiento de esa infracción, pero desalojó la vivienda poco después de ser informado de ella.
Tampoco siguió el tribunal el argumento de la junta de gobierno municipal de que el propietario no habría supervisado suficientemente el uso de la vivienda. En el breve periodo transcurrido entre el contrato de arrendamiento y la inspección se realizaron tres visitas a la vivienda (por el propietario, el agente inmobiliario y un técnico), en las que no se observó nada llamativo. La falta de informes directos de las visitas no fue considerada determinante por el tribunal, dado el breve periodo. El tribunal consideró que el periodo de arrendamiento en este asunto era tan breve que, aunque no se hubiera realizado ningún control, ello por sí solo no bastaría para concluir que el propietario había incumplido su deber de diligencia. En este asunto faltaban circunstancias adicionales que justificaran tal conclusión.
Por tanto, a juicio del tribunal, la junta de gobierno municipal no demostró suficientemente que la infracción constatada pudiera imputarse al propietario como autor funcional por no haber cumplido su deber de diligencia. Se estimó el recurso y se anuló la multa administrativa.
El alcance de ese deber de diligencia y si deben realizarse controles puede variar de un caso a otro y depende también de los indicios de que disponga o no el arrendador.
Comentario de Fabian van Hal
Esta sentencia está en línea con resoluciones anteriores y también con las del tribunal administrativo supremo, la Sección de lo Contencioso-Administrativo del Consejo de Estado (Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State). Fabian van Hal escribió un comentario (en neerlandés) sobre esta materia a raíz de una resolución de la Sección de lo Contencioso-Administrativo del Consejo de Estado.
También en ese asunto se impuso una multa a los propietarios de la vivienda por sobreocupación. Aunque el arrendador no haya cometido la infracción él mismo, sí puede ser multado por ella si podía disponer sobre la infracción y la aceptó.
El juez considera a menudo que el poder de disposición no está en discusión. Al fin y al cabo, como propietario de una vivienda, por regla general se tiene la posibilidad de impedir una infracción. Otra cosa ocurre con la aceptación de una infracción. Desde el 31 de mayo de 2023, el juez de lo contencioso-administrativo se ajusta a la interpretación penal de la autoría funcional. Ello ha hecho que resulte mucho más difícil determinar la aceptación de una infracción por parte del propietario de una vivienda, como se desprende también de la sentencia de 20 de febrero de 2025. Ya publicamos anteriormente un blog (en neerlandés) sobre este tema.
En su comentario, Fabian van Hal concluye que de la jurisprudencia del tribunal administrativo supremo tampoco se deriva un deber general de control. Tampoco en ese asunto resultó que los arrendadores conocieran el número de ocupantes. Si los arrendadores no saben ni pueden saber de una infracción, en principio tampoco tienen que controlar su vivienda. Esto puede ser distinto si sí han recibido indicios sobre una infracción que se está produciendo en su vivienda.
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Esta traducción se ofrece únicamente a título informativo. En caso de discrepancia o de duda sobre su interpretación, prevalecerá la versión neerlandesa de esta página.
